Trong nhiều năm, AI xuất hiện trong bất động sản Ấn Độ chủ yếu dưới những hình thức khá quen thuộc như tham quan nhà bằng công nghệ thực tế ảo, chatbot tư vấn khách hàng hay các thuật toán hỗ trợ hoạt động tiếp thị. Đây là những ứng dụng dễ nhận thấy nhất, nhưng cũng chỉ là phần nổi của quá trình chuyển đổi.

Giờ đây, AI đang đi sâu hơn vào phía sau thị trường. Các doanh nghiệp phát triển bất động sản bắt đầu sử dụng công nghệ này để trả lời những câu hỏi mang tính quyết định đối với một dự án: nên xây dựng sản phẩm gì, lựa chọn quỹ đất nào, thời điểm nào phù hợp để triển khai, chi phí có thể biến động ra sao và những rủi ro nào có khả năng làm chậm tiến độ.

Sự thay đổi này trước hết xuất phát từ sức ép về quy mô. Theo Quỹ Tài trợ Thương hiệu Ấn Độ (IBEF), thị trường bất động sản nước này hiện có giá trị khoảng 650 tỷ USD và được dự báo có thể đạt 5.800 tỷ USD vào năm 2047. Với tốc độ mở rộng như vậy, phương thức quản trị dựa chủ yếu vào kinh nghiệm cá nhân, hồ sơ giấy tờ và sự phối hợp thủ công khó có thể đáp ứng yêu cầu mới.

Một nghiên cứu của EY-Parthenon và CREDAI cho thấy riêng AI tạo sinh (GenAI) có thể đóng góp khoảng 14–17 tỷ USD vào giá trị gia tăng gộp của ngành bất động sản Ấn Độ trong vòng 7 năm tới. Đóng góp này đến từ việc nâng cao năng suất, rút ngắn thời gian thi công, cải thiện hoạt động đầu tư và thúc đẩy doanh số. Nói cách khác, AI đang được nhìn nhận không chỉ như một công cụ công nghệ mà như một đòn bẩy kinh tế mới.

Đặc điểm của ngành bất động sản khiến AI đặc biệt có giá trị. Mỗi dự án tạo ra một lượng dữ liệu khổng lồ, từ bản vẽ kỹ thuật, hợp đồng, hồ sơ pháp lý, hình ảnh công trường đến báo cáo tài chính và trao đổi nội bộ. Trong mô hình quản trị truyền thống, việc kết nối những nguồn dữ liệu phân tán này phụ thuộc nhiều vào con người. Khi thông tin không được liên kết kịp thời, một vấn đề nhỏ tại công trường có thể chỉ được phát hiện sau khi đã trở thành một khoản chi phí lớn.

AI đang thay đổi cách xử lý bài toán đó. Các mô hình AI thế hệ mới có khả năng đọc, phân loại và phân tích lượng lớn dữ liệu phi cấu trúc mà không nhất thiết phải trải qua quá trình chuẩn hóa dữ liệu phức tạp như các hệ thống phần mềm doanh nghiệp trước đây. Điều này mở ra khả năng đưa dữ liệu từ công trường, phòng tài chính, bộ phận pháp lý và bộ phận kinh doanh vào cùng một hệ thống ra quyết định.

Tác động của quá trình này đã bắt đầu thể hiện qua hiệu quả kinh tế. Theo dữ liệu của EY, AI có thể giúp các nhà phát triển giảm gần một nửa thời gian đánh giá thương vụ, rút ngắn khoảng 30–35% thời gian chốt quỹ đất và tăng khoảng 2,5 lần năng lực phân tích cơ hội đầu tư nhờ các mô hình nghiên cứu khả thi tự động.

Tại công trường, tác động còn trực tiếp hơn. Các nền tảng như Powerplay và Inkers Technologies đang sử dụng AI để tự động hóa những công việc vốn tiêu tốn nhiều thời gian như bóc tách dự toán, lập báo cáo và theo dõi tiến độ. Một số ứng dụng có thể giảm 30–40% khối lượng báo cáo thủ công và cải thiện tiến độ dự án khoảng 5–10% nhờ phát hiện sớm các nguy cơ phát sinh. Trong một ngành mà một sai sót nhỏ trong dự toán cũng có thể khiến chi phí đội lên đáng kể, hiệu quả này có ý nghĩa không nhỏ.

AI cũng đang mở rộng ảnh hưởng sang lĩnh vực quản lý tài sản. Khảo sát của JLL cho thấy tỷ lệ doanh nghiệp tại Ấn Độ thử nghiệm hoặc lên kế hoạch triển khai AI trong quản trị bất động sản doanh nghiệp đã tăng từ dưới 5% năm 2023 lên 91% năm 2025. Công nghệ này được sử dụng để tối ưu diện tích văn phòng, quản lý hợp đồng thuê, kiểm soát mức tiêu thụ năng lượng và nâng cao hiệu quả vận hành.

Ở phân khúc nhà ở cao cấp, AI đang tạo ra một lớp giá trị mới. Nhận diện sinh trắc học, bảo trì dự báo và tự động hóa không gian sống đang dần trở thành những tính năng được thị trường quan tâm. Vì thế, AI không chỉ thay đổi cách người dân tìm kiếm và mua nhà mà còn bắt đầu thay đổi cách họ sử dụng và quản lý không gian sống.

Tuy nhiên, cùng với cơ hội là câu hỏi về việc làm. Bất động sản là một trong những ngành sử dụng lượng lớn lao động, từ kỹ sư, kiến trúc sư đến công nhân xây dựng. Sự gia tăng tự động hóa vì thế không tránh khỏi làm dấy lên lo ngại về nguy cơ thay thế lao động.

Nhưng nếu nhìn vào cách AI đang được triển khai, tác động trước mắt có vẻ thiên về thay đổi cơ cấu công việc hơn là thay thế toàn bộ lực lượng lao động. Những nhiệm vụ lặp lại như tổng hợp dữ liệu, lập báo cáo, kiểm tra hồ sơ hay phân tích dự toán là những khâu dễ được tự động hóa nhất. Trong khi đó, năng lực thiết kế, giám sát, xử lý tình huống tại công trường và ra quyết định vẫn phụ thuộc đáng kể vào con người. Thách thức lớn hơn có thể nằm ở việc đào tạo lại lực lượng lao động để thích ứng với một môi trường làm việc ngày càng dựa trên dữ liệu.

Dù hiện mới khoảng 15–20% các nhà phát triển bất động sản chính quy tại Ấn Độ được cho là áp dụng AI một cách bài bản, xu hướng này khó có khả năng đảo ngược. Khi chi phí công nghệ tiếp tục giảm và dữ liệu ngày càng trở thành yếu tố quyết định hiệu quả kinh doanh, khoảng cách giữa doanh nghiệp sử dụng AI và doanh nghiệp đứng ngoài cuộc sẽ ngày càng rõ.

Điều đáng chú ý vì thế không nằm ở việc bất động sản Ấn Độ có sử dụng AI hay không, mà ở mức độ AI sẽ thay đổi toàn bộ chuỗi giá trị của ngành đến đâu. Nếu Internet từng tạo ra một lớp hạ tầng mới cho nền kinh tế, AI có thể đang hình thành một lớp hạ tầng vận hành mới cho bất động sản.

Trong hành trình hướng tới mục tiêu 5.800 tỷ USD vào năm 2047, bài toán của Ấn Độ không chỉ là xây thêm nhiều nhà ở, văn phòng và các đô thị mới. Quan trọng hơn, nước này phải tìm cách xây dựng nhanh hơn, chính xác hơn và với chi phí thấp hơn. AI đang được đặt vào đúng vị trí để giải quyết bài toán đó. Khi công nghệ không còn được nhìn như một công cụ phụ trợ mà trở thành một phần của năng lực quản trị, cuộc chuyển đổi của bất động sản Ấn Độ thực chất cũng đang trở thành một phần của cuộc tái cấu trúc mô hình tăng trưởng rộng lớn hơn.